Україна поступово переходить до нового етапу управління державними активами, де земля розглядається не лише як ресурс для агровиробництва, а як повноцінний фінансовий інструмент. Ідея випуску земельних облігацій, забезпечених майбутнім доходом від суборенди державних угідь, означає фактичну спробу перетворити земельний банк на джерело швидкої ліквідності для держави.
Модель, яку зараз обговорює Фонд державного майна, побудована на простому принципі: держава вже передає великі масиви сільськогосподарської землі в довгострокову суборенду через аукціони Prozorro.Продажі, отримуючи стабільний прогнозований дохід. Саме цей майбутній грошовий потік і планують використовувати як забезпечення для державних облігацій.
Йдеться про сотні тисяч гектарів державної землі, які після запуску аукціонів восени 2024 року почали формувати новий сегмент ринку. Договори укладаються на тривалий термін — до 14 років і більше. Для фінансового ринку це означає одну ключову річ: передбачуваність. А передбачуваний дохід легко перетворюється на заставу під боргові інструменти.
Як раніше зазначав «Дейком» у матеріалах про земельну реформу, українська держава поступово переходить від моделі пасивного володіння активами до моделі монетизації майбутніх потоків доходу. Земельні облігації можуть стати найбільш масштабним прикладом такого підходу.
За нинішніх ринкових ставок оренди — близько 20 тисяч гривень за гектар на рік — потенційний дохід державного земельного банку оцінюють приблизно у 16 мільярдів гривень щороку. Але головна логіка нового механізму полягає не у щорічному надходженні коштів, а у можливості отримати значну частину цієї суми одразу через продаж облігацій інвесторам.
Фактично держава хоче капіталізувати майбутні доходи. Замість того щоб чекати надходжень протягом наступних десяти-п’ятнадцяти років, вона намагається перетворити довгострокові орендні платежі на швидкі гроші вже зараз. Для бюджету воєнного часу така схема виглядає особливо привабливою.
На практиці це може працювати за моделлю сек’юритизації — коли стабільний актив або прогнозований грошовий потік упаковують у цінні папери. Подібні механізми давно використовуються на світових ринках у нерухомості, інфраструктурі та муніципальних фінансах. Для України це був би один із перших масштабних прикладів використання державної землі як основи для складних фінансових продуктів.
Потенційні переваги для держави очевидні. По-перше, це швидке залучення капіталу без прямого підвищення податків. По-друге, поява нового внутрішнього боргового інструменту для банків, фондів та великих інвесторів. По-третє, формування ринку державних земельних активів із більшою прозорістю оцінки вартості землі та оренди.
Але саме тут починається і зона ризику. Земля залишається одним із найбільш політично чутливих ресурсів в Україні. Будь-яка схема, де майбутній дохід від державних угідь стає фінансовою заставою, автоматично викликає питання щодо контролю, прозорості та довгострокових наслідків.
Ключова проблема полягає в тому, що держава фактично продає не саму землю, а майбутній бюджетний дохід від неї. Якщо кошти від облігацій будуть використані не на розвиткові проєкти чи модернізацію агросектору, а на латання поточних бюджетних дефіцитів, країна ризикує отримати короткостроковий фінансовий ефект ціною втрати майбутньої стабільності.
Додаткову інтригу створює і закритість деталей. У Фонді держмайна поки відмовляються пояснювати, як саме планують використовувати залучені кошти. Це може свідчити як про ранню стадію підготовки механізму, так і про чутливість самої конструкції для фінансового та політичного ринку.
Водночас інтерес до державної землі в Україні різко зріс після запуску відкритих аукціонів. Прозора система торгів уже змінила саму логіку роботи з держугіддями: актив, який роками залишався джерелом тіньових схем і непрозорих договорів, поступово перетворюється на ринковий інструмент із чіткою вартістю.
Саме тому земельні облігації можуть стати тестом не лише для державного фінансового менеджменту, а й для всієї земельної реформи. Якщо механізм працюватиме прозоро, він відкриє державі доступ до нового класу інвестиційних ресурсів. Якщо ж система перетвориться на непрозорий спосіб авансового продажу майбутніх доходів, це ризикує підірвати довіру і до самого ринку землі, і до нових державних фінансових інструментів.
У воєнній економіці, де держава шукає будь-які джерела ліквідності, земля дедалі менше сприймається лише як аграрний ресурс. Вона поступово стає частиною великої фінансової архітектури країни — з усіма можливостями та ризиками, які це приносить.
